当前位置:首页 >> 政府信息公开 >> 信息公开目录 >> 法规文件及解读

《无锡市物业服务收费管理实施办法》政策解读

时间:2020-03-18 10:16      浏览次数:       来源: 无锡市发展和改革委员会      字号:[ ]

信息索引号 014006446/2020-00090 发文日期 2020-03-18 公开日期 2020-03-18
文件编号 锡发改规〔2020〕1号 公开时限 长期公开
发布机构 无锡市发展和改革委员会 公开形式 网站
公开方式 主动公开 公开范围 面向社会
有效期 长期 公开程序 部门内部审核后公开
主题 城乡建设、环境保护--城乡建设(含住房) 体裁 其他
关键词 管理,价格,住宅 文件链接
内容概述 《无锡市物业服务收费管理实施办法》(锡发改规〔2020〕1号)政策解读

  物业管理与百姓生活时时相伴,与社会稳定息息相关。为规范物业服务收费行为,维护广大业主和物业服务企业的合法权益,在广泛征求意见的基础上,市发展改革委、市住房城乡建设局联合印发了《无锡市物业服务收费管理实施办法》,以下简称《办法》,自2020年4月1日起施行。

     一、《办法》出台背景

  截至目前,我市共有物业服务企业1040余家,从业人员约12万人,在管项目1350多个,其中住宅项目1150多个,住宅管理面积约1.8亿平方米,商品房、安置房小区物业管理覆盖面100%,形成了包括房屋及设施设备维修养护、小区秩序管理、环境清洁、绿化、居民生活服务等多层次、全方位的配套服务体系。

  近年来,随着人们对居住环境、居住品质的要求越来越高,有关物业服务质量和收费的投诉举报越来越多,物业服务收费成为社会和群众高度关注的热点问题。《江苏省物业服务收费管理办法》(苏发改规发〔2018〕3号)的出台,进一步规范了相关物业服务收费项目,严格将物业服务收费管理内容限定在定价目录规定的范围内。2014版《无锡市物业服务收费管理实施办法》的指导性、操作性和可行性越来越难以适应当前物业管理现状,需要针对经济新常态下呈现的一些新情况、新问题,不断进行完善,重新修订《办法》是非常必要和迫切的。

  二、《办法》起草过程及总体思路

  在前期深入调研的基础上,2019年7月31日,《办法》初稿在全市发展改革和住建部门征求意见,后经多次讨论修改,于10月12日正式向社会公开征求意见,至10月26日止,共收到门户网站、电子邮件、来信来电及相关部门的意见建议43条。根据各方面的意见建议,对征求意见稿进一步修改完善,形成了目前的《办法》。

  本次修订的《办法》,突出了“规范、和谐、公平”主题,在三个方面有所改进,一是强调法规依据,充分重视了与上位法的衔接,确保内容合法合规;二是构建和谐关系,强调业主与物业管理企业是平等的主体,是服务与被服务的关系;三是注重问题导向,强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。

  三、《办法》主要内容

  《办法》共分六部分46条,第一部分是总则,第二部分是物业公共服务收费,第三部分是汽车停放费和车位租金,第四部分是其他服务项目收费,第五部分是行为规范与监督管理,第六部分是附则。新旧《办法》对比,一到七级物业公共服务收费、汽车停放费和车位租金标准均未变动。新《办法》对物业服务收费管理的法律依据、概念界定、责任分工、定价形式、成本构成、计费方式,以及停车收费管理、其他收费管理、行为规范、监督管理等内容作出了明确规定:

     进一步完善物业服务收费形成机制

  《办法》依据《江苏省物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》等法规和有关文件规定,将物业服务收费政府定价范围限定为住宅前期物业服务收费标准。《办法》规定,普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价,业主大会成立后由双方协商确定,非普通住宅和非住宅物业公共服务费实行市场调节价。政府指导价既为确定前期物业招投标价格提供了依据,也为业主大会成立后与物业企业协商确定价格提供了参考。政府指导价并非一成不变,《办法》明确,市价格主管部门将会同市物业管理行政主管部门,综合考虑我市物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会统筹基数及缴费比例、住房公积金缴存基数的调整幅度以及居民消费价格指数变动情况,每三年对物业公共服务等级及收费标准进行评估,并根据评估结果适时动态调整,向社会公布。

     进一步加强物业相关方的行为规范

  住有所居,居有所安,是广大人民群众对美好生活和良好居住环境的期待和向往。规范物业相关方的行为规范,是居有所安的重要保证。《办法》明确,物业服务企业应当遵守法律法规和有关政策规定,加强价格自律,完善内部财务管理制度,全面履行物业服务合同,保证服务质量和收费标准质价相符。同时,针对无故欠缴物业服务费的问题,《办法》规定,业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期拒不交纳的,物业服务企业可以依据物业服务合同的约定,依法追缴。

     进一步提高物业服务信息透明度

  规范经营服务行为,为业主提供质价相符的服务,是物业服务企业与业主建立良好合作信任关系的基础。为促进化解物业服务过程中的矛盾和纠纷,《办法》对促进物业服务市场竞争、物业服务收费明码标价、公开物业服务相关收益收支情况等作出了明确规定。一是按规定明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、收费标准、收费方式以及收费依据等内容,接受业主、物业使用人的监督。二是公开收益收支情况。物业公共服务费、公共能耗费、电梯运行维护费、共用设施经营收入应当单独列账,独立核算,每年三月底前,在物业管理区域内的显著位置分别公示。三是实行季度报告制度。按规定实行物业服务季度报告制度,保存好相关公示报告记录。四是按合同约定分摊结清相关代收费用。预收的公共能耗费和电梯运行维护费,应及时与业主结清上一年度费用,有合同约定的按约定执行,没有约定按多退少补原则,双方可约定具体履行方式,接受业主和社会监督。

     进一步规范住宅区停车收费政策

  近年来,业主对于住宅小区停车收费的投诉一直高居各类价格投诉的前列。《办法》参照《无锡市物业管理条例》,明确建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租,期满后可以优先续租。车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。

     进一步明确其他相关费用的管理规定

  一是电梯到达起始层的住户,免收电梯运行维护费。将老《办法》“可以减免”的非强制性规定改为强制性规定。即电梯起始层为1层,1层住户免收电梯运行维护费。电梯起始层为负1层,1层住户不强制减免。二是不再对装修垃圾清运费、非机动车停放费、装修人员出入证等制定收费标准,改为实行市场调节价管理。三是取消装修电梯使用费项目。业主装修时,使用电梯运送装修材料的,以约定方式合理分摊并入电梯运行维护费。四是门禁卡管理。住宅小区实行门禁出入证(卡)管理的,建设单位应当免费为业主配置每户5张出入证(卡);改造升级实行出入证(卡)管理的物业管理区域,应当为业主免费配置必要数量的出入证(卡)。住宅区车辆实行门禁卡管理的,物业服务企业应免费为业主车辆提供每车一张的门禁卡。业主或者物业使用人另有需求申请办理的,可以适当收取工本费。

  四、需进一步说明的事项

    (一)关于新旧政策的衔接

     物业服务主体与业主之间是民事合同关系。《办法》实施前,已经签订物业服务合同(包括前期物业服务合同)且合同尚未到期或者尚未终止的,仍按原合同约定执行。《办法》实施后,新签订物业服务合同的,按照《办法》规定执行。

     (二)关于物业公共服务费收取时间

     业主应当按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者因建设单位原因未按时交付业主的,物业公共服务费用由建设单位承担。符合竣工验收条件提前交付的,业主提前入住,应按入住时间的次月1日起交纳;业主未提前入住的,按照房屋买卖合同、入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起交纳。

     (三)关于空置房前期物业公共服务费打折优惠

     未入住针对精装修房,未使用专指装修和使用,凡是装修之后均视作使用,需全额交纳物业费。打折期不可中断,减免的空置时长是指连续时长,而不是在一个较长时间段内分段加总的时长。

     (四)关于业主维权途径

     物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准,业主、物业使用人有权拒绝交纳。业主或者物业使用人对物业收费有异议的,可以依法调解。对价格违法行为,可以通过12345政府公共服务热线和12315价格监管平台进行投诉举报。对服务行为、服务质量和与物业权属、计费面积相关的问题,可以向各级物业行政主管部门咨询和投诉举报。

分享到:

本篇文章共有1页 当前为第 1

关闭窗口