物业管理与百姓生活时时相伴，与社会稳定息息相关。为规范物业服务收费行为，维护广大业主和物业服务企业的合法权益，在广泛征求意见的基础上，市发展改革委、市住房城乡建设局联合印发了《无锡市物业服务收费管理实施办法》，以下简称《办法》，自2020年4月1日起施行。

     一、《办法》出台背景

　　截至目前，我市共有物业服务企业1040余家，从业人员约12万人，在管项目1350多个，其中住宅项目1150多个，住宅管理面积约1.8亿平方米，商品房、安置房小区物业管理覆盖面100%，形成了包括房屋及设施设备维修养护、小区秩序管理、环境清洁、绿化、居民生活服务等多层次、全方位的配套服务体系。

　　近年来，随着人们对居住环境、居住品质的要求越来越高，有关物业服务质量和收费的投诉举报越来越多，物业服务收费成为社会和群众高度关注的热点问题。《江苏省物业服务收费管理办法》（苏发改规发〔2018〕3号）的出台，进一步规范了相关物业服务收费项目，严格将物业服务收费管理内容限定在定价目录规定的范围内。2014版《无锡市物业服务收费管理实施办法》的指导性、操作性和可行性越来越难以适应当前物业管理现状，需要针对经济新常态下呈现的一些新情况、新问题，不断进行完善，重新修订《办法》是非常必要和迫切的。

　　二、《办法》起草过程及总体思路

　　在前期深入调研的基础上，2019年7月31日，《办法》初稿在全市发展改革和住建部门征求意见，后经多次讨论修改，于10月12日正式向社会公开征求意见，至10月26日止，共收到门户网站、电子邮件、来信来电及相关部门的意见建议43条。根据各方面的意见建议，对征求意见稿进一步修改完善，形成了目前的《办法》。

　　本次修订的《办法》，突出了“规范、和谐、公平”主题，在三个方面有所改进，一是强调法规依据，充分重视了与上位法的衔接，确保内容合法合规；二是构建和谐关系，强调业主与物业管理企业是平等的主体，是服务与被服务的关系；三是注重问题导向，强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。

　　三、《办法》主要内容

　　《办法》共分六部分46条，第一部分是总则，第二部分是物业公共服务收费，第三部分是汽车停放费和车位租金，第四部分是其他服务项目收费，第五部分是行为规范与监督管理，第六部分是附则。新旧《办法》对比，一到七级物业公共服务收费、汽车停放费和车位租金标准均未变动。新《办法》对物业服务收费管理的法律依据、概念界定、责任分工、定价形式、成本构成、计费方式，以及停车收费管理、其他收费管理、行为规范、监督管理等内容作出了明确规定：

     进一步完善物业服务收费形成机制

　　《办法》依据《江苏省物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》等法规和有关文件规定，将物业服务收费政府定价范围限定为住宅前期物业服务收费标准。《办法》规定，普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，业主大会成立后由双方协商确定，非普通住宅和非住宅物业公共服务费实行市场调节价。政府指导价既为确定前期物业招投标价格提供了依据，也为业主大会成立后与物业企业协商确定价格提供了参考。政府指导价并非一成不变,《办法》明确，市价格主管部门将会同市物业管理行政主管部门，综合考虑我市物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会统筹基数及缴费比例、住房公积金缴存基数的调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，每三年对物业公共服务等级及收费标准进行评估，并根据评估结果适时动态调整，向社会公布。

     进一步加强物业相关方的行为规范

　　住有所居，居有所安，是广大人民群众对美好生活和良好居住环境的期待和向往。规范物业相关方的行为规范，是居有所安的重要保证。《办法》明确，物业服务企业应当遵守法律法规和有关政策规定，加强价格自律，完善内部财务管理制度，全面履行物业服务合同，保证服务质量和收费标准质价相符。同时，针对无故欠缴物业服务费的问题，《办法》规定，业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期拒不交纳的，物业服务企业可以依据物业服务合同的约定，依法追缴。

     进一步提高物业服务信息透明度

　　规范经营服务行为，为业主提供质价相符的服务，是物业服务企业与业主建立良好合作信任关系的基础。为促进化解物业服务过程中的矛盾和纠纷，《办法》对促进物业服务市场竞争、物业服务收费明码标价、公开物业服务相关收益收支情况等作出了明确规定。一是按规定明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、收费标准、收费方式以及收费依据等内容，接受业主、物业使用人的监督。二是公开收益收支情况。物业公共服务费、公共能耗费、电梯运行维护费、共用设施经营收入应当单独列账，独立核算，每年三月底前，在物业管理区域内的显著位置分别公示。三是实行季度报告制度。按规定实行物业服务季度报告制度，保存好相关公示报告记录。四是按合同约定分摊结清相关代收费用。预收的公共能耗费和电梯运行维护费，应及时与业主结清上一年度费用，有合同约定的按约定执行，没有约定按多退少补原则，双方可约定具体履行方式，接受业主和社会监督。

     进一步规范住宅区停车收费政策

　　近年来，业主对于住宅小区停车收费的投诉一直高居各类价格投诉的前列。《办法》参照《无锡市物业管理条例》，明确建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，期满后可以优先续租。车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。

     进一步明确其他相关费用的管理规定

　　一是电梯到达起始层的住户，免收电梯运行维护费。将老《办法》“可以减免”的非强制性规定改为强制性规定。即电梯起始层为1层，1层住户免收电梯运行维护费。电梯起始层为负1层，1层住户不强制减免。二是不再对装修垃圾清运费、非机动车停放费、装修人员出入证等制定收费标准，改为实行市场调节价管理。三是取消装修电梯使用费项目。业主装修时，使用电梯运送装修材料的，以约定方式合理分摊并入电梯运行维护费。四是门禁卡管理。住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位应当免费为业主配置每户5张出入证（卡）；改造升级实行出入证（卡）管理的物业管理区域，应当为业主免费配置必要数量的出入证（卡）。住宅区车辆实行门禁卡管理的，物业服务企业应免费为业主车辆提供每车一张的门禁卡。业主或者物业使用人另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。

　　四、需进一步说明的事项

    （一）关于新旧政策的衔接

     物业服务主体与业主之间是民事合同关系。《办法》实施前，已经签订物业服务合同（包括前期物业服务合同）且合同尚未到期或者尚未终止的，仍按原合同约定执行。《办法》实施后，新签订物业服务合同的，按照《办法》规定执行。

     （二）关于物业公共服务费收取时间

     业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者因建设单位原因未按时交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。符合竣工验收条件提前交付的，业主提前入住，应按入住时间的次月1日起交纳；业主未提前入住的，按照房屋买卖合同、入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起交纳。

     （三）关于空置房前期物业公共服务费打折优惠

     未入住针对精装修房，未使用专指装修和使用，凡是装修之后均视作使用，需全额交纳物业费。打折期不可中断，减免的空置时长是指连续时长，而不是在一个较长时间段内分段加总的时长。

     （四）关于业主维权途径

     物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准，业主、物业使用人有权拒绝交纳。业主或者物业使用人对物业收费有异议的，可以依法调解。对价格违法行为，可以通过12345政府公共服务热线和12315价格监管平台进行投诉举报。对服务行为、服务质量和与物业权属、计费面积相关的问题，可以向各级物业行政主管部门咨询和投诉举报。