以下三个标准符合其一可认定为非普通住宅

1

　　住宅物业管理区域内建筑容积率在1以下（不含1）或4（含4）以上；

2

　　同一物业管理区域内，住宅建筑均为低层住宅（指地面以上不超过3层，含3层）；或不超过5层（指地面5层，含5层）的多层住宅，且建筑形态为独立式别墅或联体式、叠加式住宅，或地面以上有部分叠加式（指标准层叠加）和平层式混合的，这一区域内的住宅均定义为非普通住宅；

3

　　同一物业管理区域内，若有不同类型住宅的组团，住宅建筑均为低层住宅（指地面以上不超过3层，含3层）；或不超过5层（指地面5层，含5层）的多层住宅，且建筑形态为独立式别墅或联体式、叠加式住宅，或地面以上有部分叠加式（指标准层叠加）和平层式混合的；并且该组团与其他组团有较明显的道路或绿化带等明显区分的区域，则该组团内住宅可确定为非普通住宅。

项目

内容

基本标准

综合服务

管理处设置

　　1、小区内设置管理处。

　　2、配置办公家具、电话等办公设施及办公用品。

人员要求

　　1、小区经理有物业管理员上岗证。

　　2、管理人员挂牌上岗，仪表整洁规范。

服务时间

　　管理处周一至周五每天8小时业务接待。

日常服务

　　1、受理业主或使用人报修。

　　2、对业主或使用人的投诉有答复处理。

　　3、公示服务标准和收费标准，每年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每年向业主公布一次。

　　4、建立物业服务基础档案。

　　5、有装修预审管理制度，对不符合规定的行为、现象劝阻、制止或报告。

清洁管理

共用楼道保洁

　　每半月打扫1次楼道

电梯及电梯厅保洁

　　每日清扫1次电梯轿厢

共用卫生间保洁

　　每日清洁1次

绿化带、道路保洁

　　绿化带每两天清扫1次，道路每日清扫1次

垃圾桶、果皮箱

　　垃圾每日清运1次

垃圾收集与处理

　　小区内定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理一次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无异味，每月清洗1次。

卫生消杀

　　灭鼠灭蚊等每年至少消杀1次

公共天台、屋顶

　　每半年清理1次

房屋、共用设施、设备维护与管理

围墙

　　发现损坏进行修复

道路、场地等

　　道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏进行修复。

排水设施

　　发现堵塞及时疏通

给水设施

　　饮用水水池(箱)每年清洗消毒1次

消防设施设备

　　消防设施设备可随时启用，消防通道畅通

园林绿化养护与管理

草坪、灌木类、花坛

　　每年修剪2次，除虫施肥每年1次

乔木类

　　每年修剪1次，除虫施肥每年1次

安全防范

人员要求

　　1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责。

　　2、对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。

门岗

　　1、保证1个主出入口24 小时进出、值班看守。

　　2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口道路畅通。

巡逻岗

　　1、不定时巡逻，夜间重点部位巡逻一次。

　　2、在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。

车辆管理

　　1、地面、墙面有简易标志。

　　2、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立标志牌，照明、消防器械配置齐全。

项目

内容

基本标准

综合服务

管理处设置

　　1、小区内设置管理处。

　　2、配置办公家具、电话、电脑等办公设施及办公用品。

人员要求

　　1、小区经理有物业管理员上岗证。

　　2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

服务时间

　　管理处周一至周五每天8小时业务接待。

日常服务

　　1、受理业主或使用人报修。急修1小时内到现场处理，一般修理四天内完成（预约除外）。

　　2、对业主或使用人的投诉在一周内答复处理。

　　3、公示服务标准和收费标准，每年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每半年向业主公布一次。

　　4、建立业主档案、收费管理、设备管理等记录。

　　5、有装修预审管理制度，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

清洁管理

共用楼道保洁

　　每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每月清洁1次楼梯扶手

电梯及电梯厅保洁

　　每日清扫1次电梯轿厢

共用卫生间保洁

　　每日清洁1次

停车场、共用车库或车棚保洁

　　每月清扫1次车库，地下室每年消杀1次

绿化带、道路保洁

　　每日清扫1次

垃圾桶、果皮箱

　　垃圾每日清运1次，垃圾桶、果皮箱每月擦拭抹1次

垃圾收集与处理

　　小区内定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理一次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无异味，每月清洗1次。

卫生消杀

　　灭鼠灭蚊等每年至少消杀1次

公共天台、屋顶

　　每半年清理1次

房屋、共用设施、设备维护与管理

围墙

　　发现损坏立即修复

道路、场地等

　　道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复。

排水设施

　　每年清扫排水明沟和疏通地下管井1次

给水设施

　　饮用水水池(箱)每年清洗消毒1次

公共部位照明灯、景观灯等

　　保持灯具完好。

消防设施设备

　　1、消防设施设备可随时启用，消防通道畅通

　　2、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

其他设施

　　每月巡查1次小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护。

园林绿化养护与管理

基本条件

　　乔灌木生长健壮；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长无缺枝、空挡。

草坪、灌木类、花坛

　　成活率70%以上，每年修剪2次，除虫施肥每年1次

乔木类

　　成活率70%以上，每年修剪1次，除虫施肥每年1次

人工湖、喷水池

　　水面每季清捞1次

景观小品

　　每年清洁、整修1次

安全防范

人员要求

　　1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责。

　　2、对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。

　　3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服。

门岗

　　1、主出入口24 小时值班看守，并有详细交接班记录。

　　2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。

巡逻岗

　　1、白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。

　　2、在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。

技防设施和救助

　　1、小区主出入口应具备录像监控。

　　2、小区应有火警、水警、警情应急预案并公示上墙。

车辆管理

　　1、地面、墙面有简易标志。

　　2、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立标志牌，照明、消防器械配置齐全。

项目

内容

基本标准

综合服务

管理处设置

　　1、小区内设置管理处。

　　2、配置办公家具、电话、电脑等办公设施及办公用品。

人员要求

　　1、小区经理有物业管理员上岗证和项目经理上岗证，有一年以上物业管理工作经验。

　　2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

服务时间

　　管理处周一至周五每天8小时业务接待。

日常服务

　　1、24小时受理业主或使用人报修。急修1小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）。

　　2、对业主或使用人的投诉在四天内答复处理。

　　3、公示服务标准和收费标准，每年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每半年向业主公布一次。

　　4、制定小区房屋装修申请、验收等装修管理制度，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

　　5、建立业主档案、收费管理、设备管理等记录。

　　6、能提供一种以上特约服务（有偿）和一种以上便民（无偿）服务；每年组织一次以上的社区活动。

清洁管理

共用楼道保洁

　　每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶、清洁1次楼梯扶手；楼梯间墙面、顶面每季度除尘1次；

电梯及电梯厅保洁

　　每日清扫1次电梯轿厢，每周擦拭1次电梯门壁,每月对轿厢顶部清洁1次

共用卫生间保洁

　　每日清洁2次，每周消杀1次

停车场、共用车库或车棚保洁

　　每半月清扫1次车库，每半年进行1次地下室消杀工作

绿化带、道路保洁

　　每日清扫1次

标识、宣传牌、信报箱保洁

　　标识、宣传牌每周擦拭1次，雕塑、信报箱每季度擦拭1次

休闲、娱乐、健身设施

　　每周清洁1次

垃圾桶、果皮箱

　　垃圾每日收集1次，垃圾桶、果皮箱每月擦拭抹2次

垃圾收集与处理

　　小区内定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理1次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无异味，每月清洗1次。

卫生消杀

　　灭鼠、灭蚊等每年至少进行2次

公共天台、屋顶

　　每季清理1次，保持清洁、无垃圾

房屋、共用设施、设备维护与管理

公共部位门窗

　　每月巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

围墙

　　每季一次巡查围墙，发现损坏立即修复，保持围墙完好

道路、场地等

　　每季一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面无破损。

排水设施

　　每季清扫1次排水明沟，每年对地下管井清理1次

给水设施

　　饮用水水池(箱)每年清洗消毒1次、水质化验达标

公共部位照明灯、景观灯等

　　保持灯具完好。

消防设施设备

　　1、消防设施设备可随时启用，消防通道畅通

　　2、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

　　3、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

其他设施

　　每月巡查1次小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护，保证正常运行；小区主要道路及停车场交通标志齐全

园林绿化养护与管理

基本条件

　　乔灌木生长健壮，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长无缺枝、空挡。

草坪、灌木类、花坛

　　成活率80%以上，每年修剪3次，除虫施肥每年1次

乔木类

　　成活率80%以上，每年修剪1次，除虫施肥每年1次

人工湖、喷水池

　　每季水面清捞1次

景观小品

　　每半年清洁、整修1次

安全防范

人员要求

　　1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

　　2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

　　3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

　　4、配备对讲装置。

门岗

　　1、主出入口24 小时值班看守，并有详细交接班记录。

　　2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。

巡逻岗

　　1、白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。

　　2、在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。

技防设施和救助

（监控岗）

　　1、小区主出入口、主干道应具备录像监控。

　　2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。

　　3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂。

车辆管理

　　1、地面、墙面有简易标志。

　　2、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立标志牌，照明、消防器械配置齐全。

项目

内容

基本标准

综合服务

管理处设置

　　1、小区内设置管理处。

　　2、配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。

人员要求

　　1、小区经理有物业管理员上岗证和项目经理上岗证，有两年以上物业管理工作经验。

　　2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

服务时间

　　管理处周一至周五每天8小时业务接待，周六周日提供值班服务。

日常服务

　　1、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）。

　　2、对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。

　　3、公示服务标准和收费标准，每半年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每半年向业主公布一次。

　　4、制定小区物业服务年度计划并组织实施，每半年向委托方报告一次计划实施情况。

　　5、制定小区房屋装修申请、验收等装修管理制度，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

　　6、建立业主档案、收费管理、设备管理等记录。

　　7、能提供两种以上特约服务（有偿）和一种以上便民（无偿）服务；每年组织一次以上的社区活动。

清洁管理

共用楼道保洁

　　每周打扫2次；每周擦拭1次楼梯扶手；每季楼梯间墙面、顶面除尘1次；

电梯及电梯厅保洁

　　每日清洁1次；每周对电梯轿厢进行全面的清洁1次；每季度对电梯门壁打腊上光1次

共用卫生间保洁

　　每日清洁2次、消杀1次

停车场、共用车库或车棚保洁

　　每周清扫1次车库，每季进行1次地下室消杀工作

绿化带、道路保洁

　　每日清扫1次

标识、宣传牌、信报箱保洁

　　标识、宣传牌每周擦拭1次，雕塑、信报箱每季度擦拭1次

休闲、娱乐、健身设施

　　每周清洁2次

门卫、岗亭、监控探头保洁

　　门卫、岗亭每日清洁1次，监控探头每季度擦拭1次

垃圾桶、果皮箱

　　垃圾每日收集2次，垃圾桶、果皮箱每月擦拭2次

垃圾收集与处理

　　小区内定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理1次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味，每月清洗2次。

卫生消杀

　　灭鼠、灭蚊等每年至少进行3次

公共天台、屋顶

　　每季清理1次，保持清洁、无垃圾

房屋、共用设施、设备维护与管理

公共部位门窗

　　每周巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

围墙

　　每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好

道路、场地等

　　每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损。

排水设施

　　每月清扫1次排水明沟，每半年对地下管井彻底疏通1次，每年对地下管井清理1次

给水设施

　　饮用水水池(箱)每半年清洗消毒1次，水质化验达标，每季清扫1次泵房

公共部位照明灯、景观灯等

　　保持灯具完好。

消防设施、设备

　　1、消防泵每季启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。

　　2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

　　3、每年试验一次探测器。

　　4、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

　　5、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

其他设施

　　每月巡查1次小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护，保证正常运行；小区主要道路及停车场交通标志齐全。

园林绿化养护与管理

基本条件

　　乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。

草坪、灌木类、花坛

　　成活率85%以上，每年修剪3次，除虫施肥每年1次

乔木类

　　成活率85%以上，每年修剪2次，除虫施肥每年1次

人工湖、喷水池

　　水面每月清捞1次

景观小品

　　每季度清洁、整修1次

安全防范

人员要求

　　1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

　　2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

　　3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

　　4、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

门岗

　　1、主出入口24 小时值班看守，至少2人值守，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

　　2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。

巡逻岗

　　1、白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。

　　2、在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。

技防设施和救助

（监控岗）

　　1、小区应具备录像监控、周界报警等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

　　2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。

　　3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织1次应急预案演习。

车辆管理

　　1、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

　　2、有专职人员巡视和协助停车事宜。

　　3、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。

项目

内容

基本标准

综合服务

管理处设置

　　1、小区内设置管理处。

　　2、配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。

人员要求

　　1、小区经理有物业管理员上岗证和项目经理上岗证，有三年以上物业管理工作经验。

　　2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

服务时间

　　管理处周一至周五每天10小时业务接待，周六周日提供值班服务。

日常服务

　　1、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。

　　2、对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。

　　3、公示服务标准和收费标准，每半年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每季向业主公布一次。

　　4、制定小区物业服务年度计划并组织实施，每半年向委托方报告一次计划实施情况。

　　5、制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

　　6、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的30%。

　　7、建立业主档案、收费管理、设备管理等记录。

　　8、能提供两种以上特约服务（有偿）和一种以上便民（无偿）服务；每年组织一次以上的社区活动。

清洁管理

共用楼道保洁

　　每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶、擦拭1次楼梯扶手；地面每月湿拖1次，大理石地面每年打蜡1次；公共设施每月循环清洁1次；各梯间墙面、顶面每月除尘1次；

电梯及电梯厅保洁

　　电梯轿厢每日清洁1次，每季度对电梯门壁打蜡上光1次

共用卫生间保洁

　　每日清洁2次、消杀1次，发现墙壁有污渍及时清洁

停车场、共用车库或车棚保洁

　　每周清扫1次，每季进行1次地下室消杀工作

绿化带、道路保洁

　　每日清扫1次，白天巡视保洁，确保路面整洁

标识、宣传牌、信报箱保洁

　　标识、宣传牌每周擦拭2次，雕塑、信报箱每月擦拭1次

休闲、娱乐、健身设施

　　每日清洁1次

门卫、岗亭、监控探头保洁

　　门卫、岗亭每日清洁2次，监控探头每2个月擦拭1次

垃圾桶、果皮箱

　　每日收集2次，每周擦拭1次

垃圾收集与处理

　　按每楼幢定点设置垃圾收集箱或点，每日定时清理1次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味，每周清洗1次。

卫生消杀

　　灭鼠、灭蚊等每2个月至少进行1次，夏季每月消杀1次

公共天台、屋顶

　　每月清理1次，保持清洁、无垃圾

房屋、共用设施、设备维护与管理

公共部位门窗

　　每周巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

围墙

　　每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好

道路、场地等

　　每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

排水设施

　　每月清扫1次排水明沟，每季对地下管井清理1次，每年对地下管井彻底疏通1次

给水设施

　　饮用水水池(箱)每半年清洗消毒1次，水质化验达标，每季清扫1次泵房，每年对水泵机组清洗保养1次，每半年对共用给水管道进行1次全面检查维修

公共部位照明灯、景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等

　　保持灯具完好，亮灯率在95%以上。

消防设施、设备

　　1、消防泵每季启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。

　　2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

　　3、每周检查火警功能、报警功能是否正常。

　　4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，不合格的应当调换。

　　5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

　　6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

其他设施

　　每周巡查1次小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护，保证正常运行；小区主要道路及停车场交通标志齐全。

园林绿化养护与管理

基本条件

　　乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。

草坪、灌木类、花坛

　　成活率90%以上，每年修剪3次，除虫施肥每年1次

乔木类

　　成活率90%以上，每年修剪2次，除虫施肥每年1次

人工湖、喷水池

　　水面每周清捞1次

景观小品

　　每2个月清洁、整修1次

安全防范

人员要求

　　1、专职保安人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

　　2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

　　3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

　　4、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

门岗

　　1、主出入口24 小时值班看守，至少2人值守，早晚高峰立岗时间不低于2小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

　　2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。

巡逻岗

　　保安人员按指定的时间和路线，白天每两小时巡逻一次，夜间每三小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库），有巡逻记录。

技防设施和救助

（监控岗）

　　1、小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

　　2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。

　　3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织1次应急预案演习。

车辆管理

　　1、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

　　2、有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。

　　3、收费管理的车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。

项目

内容

基本标准

综合服务

管理处设置

　　1、小区内设置管理处。

　　2、每10万平方米建筑面积配备1个客服接待点或区域，有专人提供不少于8小时的客户服务。

　　3、配置办公家具、电话、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。

人员要求

　　1、小区经理有物业管理员上岗证和项目经理上岗证，有一年以上小区经理任职经历。

　　2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

服务时间

　　管理处周一至周日每天10小时业务接待，并提供服务。

日常服务

　　1、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。

　　2、对业主或使用人的投诉在2天内答复处理。

　　3、公示服务标准和收费标准，每半年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每季向业主公布一次。

　　4、制定小区物业服务年度和月度工作计划并组织实施，每季向委托方报告一次计划实施情况。

　　5、制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

　　6、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%。

　　7、运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。

　　8、能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。

清洁管理

共用楼道保洁

　　每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，擦拭1次楼梯扶手，地面每周湿拖1次，大理石地面每半年打蜡1次，公共设施每周循环清洁1次，各梯间墙面、顶面每周除尘1次

电梯及电梯厅保洁

　　保持电梯轿厢清洁，每日清洁1次，每月对电梯门壁打蜡上光1次

共用卫生间保洁

　　每日清洁3次、消杀2次，发现墙壁有污渍及时清洁

停车场、共用车库或车棚保洁

　　每周清扫2次车库，每月进行2次地下室消杀工作

绿化带、道路保洁

　　每日清扫1次，巡视保洁，确保绿花带、道路整洁

标识、宣传牌、信报箱保洁

　　标识、宣传牌每2日擦拭1次，雕塑、信报箱每2周擦拭1次

休闲、娱乐、健身设施

　　每日清洁1次

门卫、岗亭、监控探头保洁

　　门卫、岗亭每日清洁2次，监控探头每月擦拭1次

垃圾桶、果皮箱

　　每日收集2次，每日擦拭1次，每周清洗1次

垃圾收集与处理

　　按楼道口设置垃圾收集箱或点，每日早晚定时清理二次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味，每日擦拭1次，每周清洗1次。

卫生消杀

　　灭鼠、灭蚊等每2个月至少进行1次，夏季每月消杀1次

公共天台、屋顶

　　每月清理1次，保持清洁、无垃圾

公共部位门窗

　　每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

房屋、共用设施、设备维护与管理

围墙

　　每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好

道路、场地等

　　每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

排水设施

　　每月清扫1次以上排水明沟，每季对地下管井清理1次，每半年对地下管井彻底疏通1次

给水设施

　　饮用水水池(箱)每半年清洗消毒1次、水质化验达标，每季清扫1次泵房，每半年对水泵机组清洗保养1次，每季对共用给水管道进行1次全面检查维修

公共部位照明灯、景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等

　　保持灯具完好，亮灯率在95%以上。

消防设施、设备

　　1、消防泵每月启动一次并作记录，定期保养，保证其运行正常。

　　2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

　　3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。

　　4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，不合格的应当调换。

　　5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

　　6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

其他设施

　　每日巡查小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护，保证正常运行；小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志齐全。

园林绿化养护与管理

基本条件

　　乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。集中绿地布置全冠大树；花坛、花景面积占绿地总面积1%以上；植物品种多样（不少于30种）。乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。

草坪、灌木类、花坛

　　成活率95%以上，每年修剪4次，除虫施肥每年1次，虫害及时灭杀

乔木类

　　成活率95%以上，每年修剪3次，除虫施肥每年1次，虫害及时灭杀

人工湖、喷水池

　　水面每日清捞1次，每月清理1次，人工湖每年换水1次，水质不良及时更换

景观小品

　　每月清洁

安全防范

人员要求

　　1、专职保安人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数50%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

　　2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

　　3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。

　　4、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

门岗

　　1、主出入口24 小时值班看守，至少2人值守，立岗时间不低于8小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

　　2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。

巡逻岗

　　保安人员按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库），监控中心有巡更记录。

技防设施和救助

（监控岗）

　　1、小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、门锁智能卡等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

　　2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。

　　3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。

车辆管理

　　1、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

　　2、有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。

　　3、收费管理的车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。

项目

内容

基本标准

综合服务

管理处设置

　　1、小区内设置管理处。

　　2、每3万平方米建筑面积配备1个客服接待点或区域，有专人提供不少于10小时的客户服务。

　　3、配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。

人员要求

　　1、小区经理有物业管理员上岗证和项目经理上岗证，有二年以上小区经理任职经历。

　　2、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

　　3、适当配备具有外语会话能力的管理人员。

服务时间

　　管理处周一至周日每天12小时业务接待，并提供服务。

日常服务

　　1、24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。

　　2、对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。

　　3、公示服务标准和收费标准，每半年向业主公布财务状况一次，公共水电费能耗分摊每季向业主公布一次。

　　4、制定小区物业服务年度和月度工作计划并组织实施，每月向委托方报告一次计划实施情况。

　　5、制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

　　6、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%。

　　7、运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。

　　8、能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。

清洁管理

共用楼道保洁

　　每日打扫、拖洗1次各楼层通道和楼梯台阶，擦拭1次楼梯扶手，水磨石地面和水泥地面每周刷洗1次，大理石地面每季度打蜡1次、每半年抛光1次，每日清理1次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头，每日擦拭1次公共设施，每周擦拭1次楼梯道墙面，每周顶面除尘1次

电梯及电梯厅保洁

　　保持电梯轿厢清洁，白天循环对电梯厅进行清洁，每半月对电梯门壁打蜡上光1次

共用卫生间保洁

　　每日清洁4次，消杀2次，有污渍水渍时及时清洁

停车场、共用车库或车棚保洁

　　每日清扫1次车库，保洁1次车库，每月清扫1次地下室管线，每月进行2次地下室消杀工作

绿化带、道路保洁

　　每日清扫1次，巡视保洁，绿化带、道路无杂物、垃圾

标识、宣传牌、信报箱保洁

　　标识、宣传牌每日擦拭1次，雕塑、信报箱每周擦拭1次

休闲、娱乐、健身设施

　　每日清洁1次

门卫、岗亭、监控探头保洁

　　门卫、岗亭每日清洁2次，监控探头每月擦拭1次

垃圾桶、果皮箱

　　每日清运2次，每日擦拭1次，每周清洗2次

垃圾收集与处理

　　按楼层设置垃圾收集箱或点，每日早晚定时清理2次；垃圾收集箱或点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味，每日擦拭1次，每周清洗1次。

卫生消杀

　　灭鼠、灭蚊等每月至少进行1次，夏季半月消杀1次

公共天台、屋顶

　　每周清理1次，保持清洁、无垃圾

房屋、共用设施、设备维护与管理

公共部位门窗

　　每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

围墙

　　每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好

道路、场地等

　　每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

排水设施

　　每月清扫1次以上排水明沟，每半年对地下管井清理1次，每年对地下管井彻底疏通1次

给水设施

　　饮用水水池(箱)每半年清洗消毒1次、水质化验达标，每1个月清扫1次泵房，每季对水泵机组清洗保养1次，每2个月对共用给水管道进行1次全面检查维修

公共部位照明灯、景观灯等

　　保持灯具完好，亮灯率在99%以上。

消防设施、设备

　　1、消防泵每月启动一次并作记录，定期保养，保证其运行正常。

　　2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

　　3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。

　　4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，不合格的应当调换。

　　5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

　　6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

其他设施

　　每日巡查小区房屋单元门、楼道、管线井道、机房以及其它共用设施设备,并及时维修养护，保证正常运行；小区主要道路及停车场交通标志、安全警示标志齐全。

园林绿化养护与管理

基本条件

　　乔、灌、地被、草配植科学，层次丰富、季相分明。集中绿地布置全冠大树；花坛、花景面积占绿地总面积1%以上；植物品种多样（不少于30种）。乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果。

草坪、灌木类、花坛

　　成活率98%以上，每年修剪4次，除虫施肥每年1次，虫害及时灭杀

乔木类

　　成活率98%以上，无明显缺株，每年修剪3次，除虫施肥每年1次，虫害及时灭杀

人工湖、喷水池

　　每日水面清捞1次，每月清理1次，人工湖每年换水2次，水质不良及时更换

景观小品

　　每周清洁1次

安全防范

人员要求

　　1、专职保安人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

　　2、能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

　　3、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。

　　4、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

门岗

　　1、主出入口24 小时值班看守，至少2人值守，每天立岗时间不低于10小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

　　2、对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。

　　3、老弱病残进门可提供专人护送，可配备护送专用车

巡逻岗

　　保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过三分钟，监控中心有巡更记录。

技防设施和救助

（监控岗）

　　1、小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、门锁智能卡等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

　　2、监控中心接到报警信号后，保安人员应立即赶到现场进行处理。

　　3、小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。

车辆管理

　　1、地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

　　2、有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。

　　3、收费管理的车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。

　　物业管理企业

　　名称 （盖章）

　　企  业  地  址

　　法  人  代  表

　　住 宅 区 名 称

　　立  项  性  质

　　负 责 人 姓 名

　　联  系  电  话

　　物业服务等级

　　收  费  标  准

电梯运行维护费标准

　　公共能耗费标准

住宅区建设单位

住宅区占地面积

　　总 建 筑 面 积

　　住宅面积

　　经营用房面积

　　配套用房面积

　　办公用房面积

　　室内汽车库面积

　　其他车库面积

　　其他房屋面积

　　容    积    率

　　绿    化    率

　　低  层  幢  数

　　户          数

　　多  层  幢  数

　　户          数

　　高  层  幢  数

　　户          数

　　电  梯  数  量

　　梯         户

　　备注：